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5月广州地王效应暂未扩散心理价追不上楼价

2019-06-09 10:52:28来源:励志吧0次阅读

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经历了3月的政策“末班车”效应之后,二手房需求在4月成交环比全线下滑,5月在宏观环境较稳定的背景下,成交量也回归到正常水平。根据中原地产的成交数据显示,5月份成交量环比基本持平,与去年下半年平均水平相当,而成交均价,则出现环比下降5.5%。虽然价格略有下调,但在地王频出的5月楼市,部分不急于放盘的业主惜售情绪渐浓,亦有少部分业主顺势调高放盘价,试探市场水温。

文/图 王雯倩

买家心理价格追不上楼价上涨速度

近一个月,广州接连拍出多幅商住地王,分别是白云区同宝路地块和沙太路梅花园地块、番禺万博商圈地块以及海珠区南洲路地块。据中介业者表示,地王效应暂时并未全面向二手楼市扩散,除地王周边的板块有了轻微的涨幅外,其他各区业主跟风上涨的现象并不明显。

合富置业首席市场分析师龙斌指出,在刚过去的5月中,广州有多幅地王拍出,强化了人们对房地产后市的预期,导致不少业主纷纷提高放盘价格。而在短时间内,买家的心理价格未能追及楼价的上涨速度,致使眼下二手房的成交量亦随价格的变动而陷入僵持。从二手房的成交结构来看,市场主力仍是首次置业的刚需客户,换房客户的比例略有增加,鲜少投资客。

满堂红周峰介绍,此前因银行贷款或公积金贷款而滞后过户的3月交易亦在4月结清,致使5月二手房的成交量出现明显回落。不过,据满堂红的市场数据显示,其分行新增盘量环比上升21%,但新增客量则为26%,客盘比例紧张,整体市场仍处于供不应求的状态。部分小业主受到地王价格影响,尝试以调高放盘价试探水温,但由于地王效应有限,辐射区域也仅限于周边路段。

据中原地产京溪分行高级营业经理吕旭成透露,近一个月来,同宝路地王所在板块的二手房放盘价都呈现了上涨的趋势,地王诞生后,有三成的业主都明显提高了放盘价。中高端楼盘方面,云裳丽影、山水庭苑的放盘价就涨了约1000元/m2,为均价的5%左右,而一品湖山和南湖半岛花园等楼盘更加是上涨了约2000元/m2,为均价的10%~12%左右。部分位于地铁口附近的楼龄超过10年的小区盘涨幅最大,如云东小区、春兰花园等升幅约为2000元/m2,为均价的13%左右。没有受到地王影响的就只有一些楼龄超过15年的楼梯楼。

另据中原地产罗马家园分行高级营业经理魏晗介绍,在南洲路地王拍出后,已有两成业主出现反价情况,反价幅度约为5%~10%,如91平方米的二手住宅,原来放盘价为160万元,后反价至170万元。目前,珠江御景湾临马路二手住宅市场均价约为1.9万~2万元/m2,临江二手住宅市场均价约为2.3万~2.5万元/m2,部分达到2.8 万元/m2。而去年同期,该盘临马路住宅市场均价约为1.6万元/m2,临江住宅市场均价约为2.1万元/m2。罗马家园市场均价约为1.9万~2.3万元/m2,去年同期市场均价约为1.5万~1.7万元/m2。

多重因素作用 广州房价确实偏高

中原地产市场部主任黄燕飞表示,5月的成交量环比持平,但对比去年同期,成交宗数和成交面积都上升近半。显示经过新“国五条”的狂热成交后,楼市政策保持稳定的情况下,市场已经呈现理性的常态交易。而在楼市调控之下,地王仍然频频出现,显示发展商对后市看好,是支持楼市发展的利好因素。黄燕飞认为广州的刚性需求置业群体(首次和改善型)将仍是支撑未来楼市发展的主力。

面对今年以来的房价波动,有行家质疑现时的广州楼价有“虚高”的危险,与曾引以为傲的理性市场的评价越走越远。对此,满堂红周峰认为,在政策末班车、地王频出及一二手市场供求关系紧张等多重因素作用下,广州的房价确实有些偏高。而从政府的调控政策来看,如今实行的限购、限贷、限预售、限签等多番措施,亦是十年来最严厉的调控组合拳,但其效果仍与预期有一段距离,这也催生了发展商乃至买家对房地产市场预期持续走高的心态。

在龙斌看来,今年广州楼价虽然加快了上涨速度,但基于市场主力仍是“刚需”自住型买家,“广州的房价都是买出来的,非理性因素较少。”他指出,此番价格波动发生在多方面的房地产政策打压之下,并非由投资客热炒出来的价格,而是因市场供不应求导致的价格上调。

各区行情

成交量回归常态 天河番禺交投平淡

中原地产研究一部副经理瞿中奇分析指出,经历前段时间的集中成交,性价比高的优质房源减少,加之部分业主出现捂盘惜售的情况,现时市场房源处于相对紧缺状态。其次,目前购房需求仍以“刚需”为主,受叫停补缴社保、个税的综合影响,部分改善型买家和外地客户离场观望。另外,受到一手房价走高和地王频出的影响,眼下有不少业主上调放盘价,“尤其是证过五年的物业,价格上涨明显。”

据了解,白云区、荔湾区和海珠区为5月份成交最为活跃的区域。以白云区为例,机场路板块5月份希望求购二手住宅的客户就比4月增加了约1~2成。中原地产岗贝路分行高级营业经理李苑峰表示,求购者中又以“刚需”客户占了大多数。在价格方面,不少的业主都提高了放盘价,升幅有10%左右,而不少单价在万元出头的二手物业就最受欢迎。而在荔湾区芳村板块,市场成交主力仍是首次置业买家,一般性价比较高的物业都会较快出手,部分均价在1.2万~1.3万元/m2的楼梯楼基本一放盘就会售出。

相比之下,天河区和番禺区在5月份的二手住宅市场仍然胶着,不少高端物业成交平淡。其中,番禺洛溪板块环比4月的二手成交量与需求量都没有明显的增多。另据中原地产汇峰分行资深营业经理赖永福透露,在天河区珠江新城板块,由于以高端楼盘为主,二手房的单价和总价较高。“一是由于业主放盘量减少,二是有不少的改善型买家都出现观望,两相作用下,成交自然平淡。”

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